Увы, увы и еще раз увы, но борьба с мошенничеством на рынке недвижимости больше напоминает бальные танцы на минном поле в безлунную ночь. Однако не надо думать, что занятие это — вовсе уж бесперспективное. Саперами ведь тоже не рождаются, они учатся… на ошибках других саперов. А если следовать аналогиям с вирусологией, то даже на самые свежие штаммы инфекции находятся все новые и новые вакцины. В нашем случае — информационные.
Чтобы не растекаться мыслью по обширному фронту махинаций, мы сфокусируемся на первичном рынке недвижимости.
В начале 90-х годов пирамиды были товарными, затем сберегательными, туристическими. В настоящее время самым распространенным видом этих афер являются пирамиды финансово-строительные. Начнем с морфологии этих злокачественных образований на теле девелоперского бизнеса.
ПЕРВАЯ разновидность семейства «пирамидальных» представляет собой не что иное, как аналог мифической подпольной организации, выдуманной Остапом Бендером для «отъема денег». Помните, наверное, такой «Союз Меча и Орала».
Подобные конторы якобы «строят» не на свои деньги и не на привлеченный банковский капитал, а на деньги пайщиков. Учредители пирамиды обещают квартиру, которая будет стоить всего 30-40% ее рыночной стоимости, а для этого необходимо найти, заинтересовать и вовлечь в ряды участников пирамиды еще двух-трех человек, желающих приобрести квартиру. Денежки, естественно, вперед, ну, а далее всё как у пациентов Мавроди — ни «строителей», ни денег, ни квартиры.
ВТОРОЙ представитель этого крайне вредоносного семейства — это уже вполне легальное предприятие, что-то вроде тех же бендеровских «Рогов и копыт».
Фирма формально начинает строительство: стройплощадка обносится забором, для пущей убедительности даже вырывается котлован, изредка появляются вялые статисты в касках. А тем временем, за кулисами фирма прокручивает взятые вперед деньги, периодически прерывая свой тоскливый фарс патетическими воззваниями о временных трудностях. Иногда эта жалкая пьеса с более-менее благополучным финалом — деньги возвращаются незадачливым пайщикам. Естественно, что стоимость этих денег вследствие инфляции уже намного меньше.
Таким образом, учредители фирмы как бы получают от своих вкладчиков беспроцентный кредит. Зарабатывают на этих деньгах и возвращают их назад. При этом некоторые вкладчики даже облегченно вздыхают — ведь могли бы потерять все, а не только недополученную прибыль. В общем, как в старом анекдоте, все при деле.
У некоторых строительных лицедеев драматургия позаковыристей, а сюжетная линия позапутанней. Фирма в любой момент может исчезнуть, оставив вкладчиков и пайщиков наедине с обнесенной забором пустой строительной площадкой и банком, которому эта «незавершенка» принадлежит на правах залога за кредит. А потом «незавершенка» превращается в «долгострой», а затем плавно переходит в «недострой».
В лучшем случае стройплощадку выкупит какая-нибудь строительная фирма и предложит пайщикам доплатить денег, для того чтоб они смогли завершить строительство. Подобные пьески могут обрастать пикантными нюансами до бесконечности. К сожалению, не на радость почтеннейшей публики.
У некоторых фирм «рога» настолько ветвистые, а «копыта» столь длинные, что им удается содержать несколько десятков фиктивных площадок по всей стране. Они собирают огромные средства, которые, частенько, используются нецелевым образом, как правило, для получения своей личной прибыли, а никак не освоения объектов.
При этом в контракте с финансовой пирамидой обязанности пайщика (или участника инвестиционного фонда) прописываются очень четко, особенно график выплаты им денег. Обязанности же инвестиционного фонда (или строительной фирмы, в которой вы выступаете пайщиком) прописываются общими словами. Часто не указываются конкретные сроки завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию. Естественно, что никаких штрафных санкций инвестиционный фонд или строительная фирма, берущая вкладчиков «в долю» и не спешащая завершить строительство, не несет.
И, наконец, ТРЕТЬЯ категория строительных прохиндеев — ряженые и двойники.
Все происходит как в низкопробном уличном балагане с переодеваниями, головокружительными экспромтами и околпаченными простофилями. И все это происходит на фоне шикарных декораций, правда чужих…
Итак, реально существующая уважаемая строительная фирма действительно начинает строительство. В это же время другая фирма с таким же названием (или очень похожим, или таким же, но зарегистрированным в другом населенном пункте) проводит рекламную компанию и объявляет о продаже недвижимости на этапе незавершенного строительства.
Пока техника и рабочие настоящей фирмы энергично застраивают площадку, арлекины из одноименной фиктивной фирмы деятельно аккумулируют средства доверчивых буратин на своих счетах.
Тем временем, настоящая фирма «не замечает» маскарада, разыгрываемого прямо у нее под носом, и на рекламу продажи ее объектов не реагирует. Комедия ломается до тех пор, пока настоящая фирма вплотную не приблизиться к финальному этапу строительства. В один прекрасный день наступает эффектная развязка с исчезновением всей липовой труппы.
Естественно, настоящая фирма на поклон к публике выходить не желает. Публика ропщет, требует вернуть «билеты», грозит судом. Но ни один суд не признает обязательства настоящей строительной фирмы перед клиентами ее двойника. И, как пела Ирина Аллегрова:
Занавес, я лишь сама себе судья.
Занавес, финита ля комедия…
Чтобы не заламывать руки после, все же давайте учиться махать кулаками до.
Попытаемся сформулировать несколько, почти библейских, рекомендаций для более-менее безопасного лавирования между беспардонно выпирающих углов финансово-строительных пирамид.
Во-первых, надо отказаться от мысли о том, что если ты не наступал на грабли, то их вовсе не существует.
Бойтесь данайцев, дары приносящих. Опасайтесь слишком выгодных условий. Тщательно проаyfлизируйте ценовую конъектуру на рынке первичной недвижимость. И если разница между предлагаемой вам ценой и стоимостью жилья у других застройщиков составляет 25% и более, задумайтесь о правильности и безопасности такой инвестиции.
Ищущий да обретет. Проверьте, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу и кем именно оно ведется. Не поленитесь заглянуть в головной офисной строительной компании с тем, чтобы удостовериться в ее родственных связях с продающей фирмой. Наведите справки о собственниках застройщика Внимательно следите за ходом строительства. Благо, сейчас каждая уважающая себя фирма предоставляет регулярные фото и видеоотчеты реализации объекта
Дьявол кроется в мелочах. Закажите у юридической фирмы проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требуйте внесения соответствующих изменений. Попытайтесь отследить реноме продавца с помощью того же «Единого государственного реестра судебных решений» www.reyestr.court.gov.ua (электронная база решений судов Украины). Иногда там всплывает весьма красноречивая информация.
